Charges récupérables : la liste complète et les erreurs classiques
Ordures ménagères, ascenseur, gardien, eau chaude collective… Tout ce que vous pouvez facturer au locataire est listé dans un décret de 1987. Le reste reste à votre charge, quoi que dise le bail.
Un décret de 1987 fixe la liste — pas votre bail
Le décret n°87-712 du 26 août 1987 liste précisément ce que vous pouvez récupérer sur le locataire. Toute charge absente de cette liste reste à votre charge, quelle que soit la clause du bail. Une clause prévoyant la récupération de la taxe foncière serait nulle — même signée par les deux parties.
Ce qui est récupérable
Eau et assainissement : eau froide et eau chaude en distribution collective, taxe de l'assainissement collectif.
Parties communes : électricité (couloirs, caves, parking), nettoyage si effectué par un prestataire ou le gardien, entretien courant des équipements collectifs.
Ascenseur : électricité, contrat d'entretien et menues réparations. Pas le remplacement de la cabine ou du moteur — ça, c'est au propriétaire.
Chauffage et eau chaude collectifs : combustible ou énergie, entretien de la chaudière collective, relevé de compteurs.
Espaces verts : entretien du jardin et des espaces communs (tonte, taille). Pas les plantations ni l'aménagement.
Taxes récupérables :
- Taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM) : entièrement récupérable
- Taxe de balayage : récupérable si elle existe dans votre commune
Gardien ou employé d'immeuble :
- S'il nettoie ET assure l'entretien : 75% de sa rémunération brute + charges patronales
- S'il ne remplit qu'une des deux fonctions : 40%
Ce qui n'est pas récupérable
| Charge | À la charge de |
|---|---|
| Taxe foncière | Propriétaire |
| Assurance PNO | Propriétaire |
| Honoraires d'agence / frais de gestion | Propriétaire |
| Gros travaux, amélioration, mise aux normes | Propriétaire |
| Honoraires de syndic (sauf exceptions) | Propriétaire |
Provisions pour charges ou charges forfaitaires ?
Provisions avec régularisation : vous percevez une provision mensuelle estimée, puis vous régularisez une fois par an sur la base des dépenses réelles. Le locataire peut demander les justificatifs pendant 6 mois après envoi du décompte.
Charges forfaitaires : montant fixe, pas de régularisation. Pratique dans les petits logements sans charges collectives importantes. Mais si vos charges réelles sont supérieures au forfait, vous ne pouvez pas réclamer la différence.
L'erreur la plus fréquente
Facturer des provisions pour charges sans jamais régulariser. C'est illégal. À la fin de chaque exercice, vous devez envoyer un arrêté des comptes avec les justificatifs, rembourser le trop-perçu ou réclamer le complément. Un locataire qui ne reçoit jamais de décompte peut exiger la régularisation rétroactive sur 3 ans.
