État des lieux : comment le faire pour qu'il serve vraiment

Pourquoi c'est si important

L'état des lieux, c'est le seul document qui fait foi en cas de litige sur les dégradations. Sans état des lieux d'entrée, le logement est réputé avoir été remis en bon état (article 1731 du Code civil). Autrement dit : vous ne pourrez rien retenir sur le dépôt de garantie.

Les règles de base

L'état des lieux doit être :

• Réalisé contradictoirement (bailleur + locataire présents)
• Établi par écrit, en deux exemplaires
• Joint au bail

Il doit être fait à la lumière du jour — c'est un point souvent négligé. Faire un état des lieux à 20h en hiver, c'est rater la moitié des défauts.

Ce qu'il faut documenter, pièce par pièce

Pour chaque pièce :

• Sols : état du parquet, carrelage, moquette (taches, rayures, éclats)
• Murs et plafonds : fissures, trous de chevilles, traces, peinture écaillée
• Menuiseries : état des fenêtres, volets, poignées, joints
• Équipements : robinetterie, prises, interrupteurs, radiateurs
• Placards : portes, étagères, charnières

Notez l'état (neuf, bon, usé, dégradé) et soyez précis. "Mur en bon état" ne vaut rien. "Mur peint blanc, 2 trous de cheville rebouchés au-dessus de la porte" est exploitable.

Les photos : indispensables

Le texte seul ne suffit plus. Prenez des photos datées de chaque anomalie et de chaque pièce. Beaucoup de litiges se règlent grâce aux photos comparatives entrée/sortie.

Stockez-les de manière organisée — idéalement dans le coffre-fort numérique de la fiche locataire.

Les relevés de compteurs

Notez les index de tous les compteurs : électricité, gaz, eau. C'est indispensable pour la régularisation des charges et le transfert des contrats d'énergie.

L'erreur classique

Ne pas faire d'état des lieux de sortie. Si le locataire part et que vous n'avez pas fait d'état des lieux de sortie contradictoire, vous ne pourrez pas prouver les dégradations. Même si elles sont évidentes.