Travaux : qui paie quoi entre propriétaire et locataire ?
Le robinet qui fuit, la chaudière qui lâche, la peinture qui s'écaille… La répartition n'est pas toujours celle qu'on croit.
Le principe général
Le propriétaire assure les grosses réparations et le maintien en état du logement. Le locataire prend en charge l'entretien courant et les menues réparations. La frontière entre les deux est fixée par le décret n°87-712 du 26 août 1987.
Ce qui est à la charge du locataire
Le décret liste les réparations locatives de manière assez détaillée :
Plomberie : remplacement des joints, entretien des siphons, débouchage (sauf vice de construction)
Électricité : remplacement des ampoules, fusibles, interrupteurs et prises endommagés par l'usage
Murs et plafonds : rebouchage des trous (chevilles, clous), raccords de peinture, nettoyage
Sols : entretien courant (cirage, vitrification légère), remplacement de quelques lames ou carreaux cassés
Chauffage : entretien annuel de la chaudière (obligatoire), remplacement des petites pièces d'usure
Extérieur : entretien du jardin privatif, débouchage des gouttières accessibles
Ce qui est à la charge du propriétaire
Tout ce qui relève de la vétusté, de la construction ou de la force majeure :
- Remplacement de la chaudière
- Réfection de la toiture
- Remplacement des fenêtres
- Mise aux normes électriques
- Traitement des remontées d'humidité ou des infiltrations
- Ravalement de façade
Les cas qui posent problème
La peinture : si elle est défraîchie après 8 ans d'occupation, c'est de la vétusté → propriétaire. Si le locataire a peint les murs en noir → locataire.
Le cumulus qui lâche : remplacement → propriétaire. Détartrage annuel → locataire.
Les moisissures : si c'est un défaut de ventilation → propriétaire. Si le locataire ne ventile jamais → plus compliqué, mais généralement partagé.
La grille de vétusté
Pour trancher les cas ambigus, la grille de vétusté est votre meilleur outil. Elle définit un coefficient d'abattement par année d'occupation. Exemple : une moquette a une durée de vie de 7 ans. Après 5 ans, le locataire ne prend en charge que 28% du remplacement (100% - 5/7).
La grille n'est pas obligatoire, mais fortement recommandée. Annexez-la au bail.
